Un proyecto de departamentos en Lima compite hoy contra más de 55 mil unidades en oferta. El prospecto pide información a tres inmobiliarias el mismo día y separa con la que le responde precio, metraje y cuota sin hacerlo esperar. Montamos la publicidad inmobiliaria en Meta y Google por proyecto y tipología, un agente de WhatsApp que califica por presupuesto, distrito y forma de pago y agenda la visita a la sala de ventas, el CRM inmobiliario con seguimiento y la medición de cada separación contra el anuncio que la trajo.
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Ecommerce, alto ticket y servicios que venden más, mes a mes.
El problema
El reporte Perspectiva de CODIP de agosto de 2026 cuenta 2,426 ventas en el mes frente a 55,916 unidades en oferta: al ritmo de agosto, el stock de Lima y Callao cubre unos 23 meses de ventas. El mismo reporte mide que el precio de venta cierra 5.0% por debajo del precio de oferta, señal de un comprador que compara y negocia. En la sala de ventas eso se ve así: el lead de Miraflores o de Lima Norte que llenó tu formulario el viernes en la noche ya habló con otras dos inmobiliarias el sábado, y la que le contestó primero con cuota inicial, metraje y una cita se quedó con la visita. El estudio de James Oldroyd (MIT) sobre 15,000 prospectos midió que atender en 5 minutos frente a 30 multiplica por 21 la probabilidad de calificar.
Qué hacemos
La publicidad trae el contacto; la separación se decide en lo que pasa después: contestar, calificar, agendar la visita y seguir hasta la firma. Todo corre en las cuentas de tu inmobiliaria y se lee en una tabla por proyecto.
Campañas en Meta y Google separadas por proyecto, tipología y etapa (en planos, en construcción, entrega inmediata), con segmentación por los distritos de donde salen tus compradores. Cada lead inmobiliario llega etiquetado con proyecto, campaña y anuncio.
Responde en tu número de WhatsApp Business con los precios, metrajes y stock vigentes de cada proyecto, validados en código para que nunca ofrezca una unidad vendida. Pregunta presupuesto, distrito, número de dormitorios y para cuándo piensa mudarse, y pasa la conversación completa al asesor cuando el cliente lo pide.
Con la tasa hipotecaria en 7.7% a agosto de 2026 (BCRP, citado por CODIP), la mayoría compra con crédito. El agente pregunta cuota inicial disponible, si ya tiene precalificación bancaria y si postula a Mivivienda, y al asesor le llega el prospecto con esas respuestas en el CRM.
El agente ofrece los horarios reales de la sala de ventas o del piloto, confirma un día antes y reprograma si el cliente no puede. Quien no contestó entra a una secuencia de seguimiento con tope de intentos, y la base de cotizantes antiguos se reactiva cuando sale una nueva etapa o un cambio de precio.
Cada semana ves leads, contestados en el primer minuto, calificados, visitas agendadas, visitas realizadas, separaciones y minutas por proyecto y por campaña. Costo por lead y costo por separación en soles, en la misma tabla que lee tu gerente comercial.
Cada vez más compradores le preguntan a ChatGPT qué proyectos hay en su distrito. La auditoría GEO de esta página le hace al motor la pregunta de un comprador de Lima y te muestra qué marcas nombra y dónde quedas tú.
Cómo funciona
Cuatro etapas con algo funcionando al cierre de cada una. La primera es gratis y mide cuánto tarda hoy tu equipo en contestar a un lead.
El método, en cuatro pasos
Revisamos de dónde llegan tus leads, cuánto tarda la primera respuesta, cuántos visitan la sala de ventas y cuántos separan, por proyecto. Sale la fuga más cara y el orden para atacarla.
Campañas en Meta y Google por proyecto y tipología, formularios cortos y el agente de WhatsApp cargado con tu lista de precios y tu stock. Se prueba con conversaciones reales antes de encender.
El agente contesta en menos de un minuto, califica por presupuesto, zona y forma de pago, agenda la visita y el CRM persigue con tope a quien dejó de contestar.
Cada semana: leads, visitas, separaciones y qué campaña los trajo. Lo que no lleva gente a la sala se ajusta o se apaga, y el reporte del mes explica qué cambió.
La prueba
Cada cifra lleva nombre y fecha, y su historia completa está publicada.
El detalle de cada caso, con contexto y periodo, está publicado en la página de casos.
Auditoría GEO gratuita
Escribe tu dominio y listo, sin registro: leemos tu sitio en vivo, ahora mismo, y ves resolverse check por check los cinco puntos que deciden si los motores de IA pueden entenderte. Al final, tu score sobre 100.
El mercado en cifras
La Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), que reúne a la antigua ASEI, publica cada mes las ventas, la oferta y los precios de departamentos en Lima Metropolitana y Callao. Lo leímos en su reporte de agosto de 2026 el 17 de octubre de 2026.
Fuentes leídas el 17 de octubre de 2026: CODIP, Perspectiva Lima Metropolitana, agosto de 2026 y Andina, 7 de septiembre de 2026, con datos de CODIP. La variación de agosto y los meses de stock son cálculo nuestro sobre las cifras del reporte.
Con más oferta que demanda y un comprador que negocia, la diferencia entre dos proyectos del mismo distrito suele estar en la primera respuesta y en el seguimiento hasta la visita. En el diagnóstico medimos cuánto tarda la tuya y cuántos leads llegan a la sala de ventas. Si tu inmobiliaria también vende en Colombia o en Chile, la misma lectura con las cifras de Camacol y de la CChC está en marketing inmobiliario en Bogotá y en marketing inmobiliario en Santiago de Chile.
Quién hace el trabajo
Cada cuenta tiene un dueño que responde, un equipo que ejecuta y una tabla que los dos miran. Estos son los que van a estar en tu llamada.
Diseña el sistema de captación de cada cuenta y está en la llamada de diagnóstico. Antes de e-Qapla operó marketing para retail automotriz, ecommerce y servicios.
Dueño de la operación semanal: campañas, agente, CRM y la tabla del lunes de cada cuenta.
Construye los agentes, las automatizaciones y las integraciones con tu CRM y tu tienda, con verificación en código.
Fuentes
Cada número de arriba tiene origen público o es un caso nuestro con nombre. Si un dato cambia, cambia aquí primero.
Servicios relacionados en Lima
Preguntas frecuentes
Las agencias de Lima que revisamos el 17 de octubre de 2026 cotizan a pedido y no publican una tarifa de marketing inmobiliario. Lo que sí tiene precio publicado son las herramientas: KOM, una agencia limeña, estima un chatbot de WhatsApp con IA en menos de S/ 200 al mes frente a S/ 1,500 o más de un asistente humano. A eso se suma la inversión en publicidad, que se paga directo a Meta y Google desde la cuenta de tu inmobiliaria. El presupuesto de gestión lo vemos en el diagnóstico, con tus proyectos y tu meta de separaciones.
Somos un equipo de Lima. El diagnóstico va por videollamada, la publicidad corre en las cuentas de Meta y Google de tu inmobiliaria, el agente contesta en tu número de WhatsApp Business y el CRM queda a nombre de tu empresa. Si hace falta, visitamos la sala de ventas para conocer el proyecto y al equipo que recibe las visitas.
Sí, con la lista de precios y el stock que tu equipo actualiza. Cada precio y cada unidad que menciona se valida en código contra esa lista, así que una unidad separada deja de ofrecerse apenas se marca. Lo que depende de una negociación, como un descuento o una condición especial, lo deriva al asesor.
Trabajamos sobre el que tengas si permite conexión por API o por correo de entrada. Si hoy los leads viven en un Excel o en el celular de cada asesor, montamos un CRM inmobiliario con etapas de lead, calificado, visita, separación y minuta, y te lo dejamos a nombre de tu empresa.
Para los dos. Cambian las preguntas de calificación: en Mivivienda el agente pregunta por ingresos familiares, si ya tiene vivienda y si postula al bono, y en vivienda no social pregunta por presupuesto, distrito y cuota inicial. El CRM separa ambos públicos para medir cada uno por su costo por separación.
Todavía no tenemos un caso inmobiliario publicado. El más parecido es AutoSummit, un concesionario Ford y Chery de Lima con ticket alto, ciclo de venta largo y una prueba de manejo en medio, donde la captación en Meta, el agente de WhatsApp y el reparto automático llevaron la venta de US$400K a más de US$1M al mes. En el diagnóstico te mostramos el tablero de esa cuenta.
Para tu industria
Un concesionario, una tienda online y un local con citas no llenan el embudo igual. Mira cómo se trabaja el tuyo.
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